Abriss oder nicht?

Die RBS
Die RBS

Nach dem Zweiten Weltkrieg mit seinem zerstörerischen Ausmaß und großer Wohnungslosigkeit entstand in den 1950er Jahren in Bergisch Gladbach-Heidkamp die erste große Siedlung der RBS. Bis heute bietet die Märchensiedlung vielen Menschen ein bezahlbares Zuhause. Heidkamp gehört inzwischen zu den bevölkerungsreichsten Stadtteilen von Bergisch Gladbach und ist durch seine gute Lage und Infrastruktur sehr beliebt.

Die RBS hatte immer schon eine besondere Beziehung zur Märchensiedlung. Nicht nur, weil es das erste große Bauvorhaben der Siedlungsgesellschaft war. Die stets enge Betreuung sowie die vielen unterschiedlichen Lebensgeschichten der Bewohnerinnen und Bewohner schufen eine vertrauensvolle Verbindung.

Doch wie bei fast allen Wohnungsbeständen dieser Zeit gab und gibt es zum Teil heute in der Märchensiedlung technische und demographische Probleme. Sie haben die RBS veranlasst darüber nachzudenken, wie sie die Zukunft ihrer traditionsreichen Siedlung sichern kann.

Anpassung nur mit großem Aufwand

Nach und nach wächst die moderne Märchensiedlung aus dem Boden. Durch den Neubau der Wohngebäude ergeben sich für die Mieterinnen und Mieter viele Vorteile.
Nach und nach wächst die moderne Märchensiedlung aus dem Boden. Durch den Neubau der Wohngebäude ergeben sich für die Mieterinnen und Mieter viele Vorteile.
Nach und nach wächst die moderne Märchensiedlung aus dem Boden. Durch den Neubau der Wohngebäude ergeben sich für die Mieterinnen und Mieter viele Vorteile.
Nach und nach wächst die moderne Märchensiedlung aus dem Boden. Durch den Neubau der Wohngebäude ergeben sich für die Mieterinnen und Mieter viele Vorteile.
Nach und nach wächst die moderne Märchensiedlung aus dem Boden. Durch den Neubau der Wohngebäude ergeben sich für die Mieterinnen und Mieter viele Vorteile.
Nach und nach wächst die moderne Märchensiedlung aus dem Boden. Durch den Neubau der Wohngebäude ergeben sich für die Mieterinnen und Mieter viele Vorteile.
Nach und nach wächst die moderne Märchensiedlung aus dem Boden. Durch den Neubau der Wohngebäude ergeben sich für die Mieterinnen und Mieter viele Vorteile.
Nach und nach wächst die moderne Märchensiedlung aus dem Boden. Durch den Neubau der Wohngebäude ergeben sich für die Mieterinnen und Mieter viele Vorteile.

Eine Anpassung des Bestandes an moderne Anforderungen hätte man nur mit erheblichem Investitionsaufwand realisieren können – das zeigen die Erfahrungen der RBS mit der Modernisierung und Sanierung von mehr als 1.000 Wohneinheiten aus dem vorangegangenen Jahrzehnt.

Die energetische Optimierung wäre mit umfänglichen Investitionen zwar noch möglich gewesen. Doch der barrierefreie Ausbau beziehungsweise Zugang von Wohnungen (zum Teil Hochparterre), Treppenhäusern und Außenanlagen sowie die Optimierung des in die Jahre gekommenen Schallschutzes ließe sich selbst mit sehr großem Investitionsaufwand nicht realisieren. Umfangreiche Modernisierungen würden zudem eine nicht unerhebliche Erhöhung der Miete nach sich ziehen – eine Konsequenz, die für die RBS nicht infrage kommt, zumal eine Mieterhöhung in keinem Verhältnis zur Nutzensteigerung für die Mieterinnen und Mieter stünde.

Risse in Gebäuden

Hinzu kam, dass die einfache Fundamentlegung in den 1950er Jahren in Verbindung mit den schlechten Bodenverhältnissen zu erheblichen Rissbildungen an den Gebäuden führte, so dass die RBS regelmäßig Statiker um Begutachtungen bitten musste. Eine einfache Sanierung hätte irgendwann zum Erhalt der Standsicherheit vieler Gebäude nicht mehr ausgereicht.

Letztendlich waren es diese Sicherheitsaspekte, die den Ausschlag dazu gaben, dass die RBS zum ersten Mal in ihrer Geschichte einen Abriss von Bestandwohnungen in Erwägung zog – schweren Herzens und nach Abwägung aller Alternativen.

Gebäude

Rat von Experten

Nachdem die RBS interne und externe Spezialisten wie etwa den Architekten Professor Bruno Franken und Jürgen Kreft aus Bergisch Gladbach, Vertreter der Deutschen Energie-Agentur (Dena) und viele weitere Experten zurate gezogen hatte, fiel die endgültige Entscheidung: Gemeinsam kamen der Aufsichtsrat und die RBS-Geschäftsführung zu dem Ergebnis, dass sich die Siedlung wirtschaftlich nicht an die heutigen und zukünftigen Anforderungen der Bewohnerinnen und Bewohner anpassen lässt. Sie sahen eine stufenweise Erneuerung der Wohngebäude als zwingend erforderlich an, um weiterhin geeigneten Wohnraum am Standort anbieten zu können.

Regelungen im Masterplan

Das war die Geburtsstunde des Masterplans. Er wurde eng mit der Stadt Bergisch Gladbach abgestimmt und sieht eine stufenweise Fortschreibung über einen Zeitraum von voraussichtlich etwa fünfzehn Jahren vor. Dadurch soll es der RBS ermöglicht werden, auf Änderungen am Wohnungsmarkt zu reagieren und das Konzept stetig und bedarfsgerecht weiterzuentwickeln. Besonders wichtig: Zahlreiche Neubauten werden mit öffentlichen Mitteln finanziert. So wird gewährleistet, dass ausreichend Wohnraum mit günstigen Mieten für die Bewohnerinnen und Bewohner zur Verfügung steht. Zudem arbeitet die RBS mit Partnern an Konzepten zur Begleitung und Betreuung der bestehenden Mieterschaft. Konkret sind bisher folgende Einzelprojekte realisiert worden:

  • Bereits in den Jahren 2015 und 2019 wurden Am Rübezahlwald 4 und in der Bensberger Straße 191 mit insgesamt 37 Wohneinheiten fast alle neuen Wohnungen von Mieterinnen und Mietern aus der „alten Märchensiedlung“ bezogen.
  • Das erste neu erstellte Haus Am Rübezahlwald 4 umfasst 15 öffentlich geförderte Wohnungen mit einer anfänglichen Nettokaltmiete von 5,75 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Außerdem können die Mieterinnen und Mieter dort einen Gemeinschaftsraum nutzen, der von Mitarbeitenden der Caritas betrieben wird.
  • Auf der entgegengesetzten Seite der Siedlung wurde eine Garagenzeile abgerissen und das Gebäude Bensberger Straße mit 22 Wohnungen errichtet, finanziert mit öffentlichen Mitteln. Die anfängliche Nettokaltmiete betrug 6,20 Euro.
  • Im Hexenweg 9 und 11 entstanden im ersten Quartal 2021 die nächsten beiden Gebäude mit insgesamt 42 Wohnungen. Frei finanziert, beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete trotzdem lediglich 8,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – angesichts gestiegener Baukosten und hoher technischer Anforderungen wie etwa dem Einbau von Aufzug oder Solaranlage war dies eine betriebswirtschaftliche Herausforderung. Diese Wohnungen konnten ebenfalls fast ausschließlich an eigene Mieterinnen und Mieter aus der Siedlung vergeben werden.
  • Die beiden im März 2021 bezogenen Neubauten Zu den Sieben Zwergen 1 und 3 bieten hochwertigen, barrierefreien Wohnraum mit Aufzug und Balkon und kosten mit 6,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche weniger als die Durchschnittsmiete im Altbestand.
  • Im Jahr 2021 hat die Ideensammlung für drei weitere Standorte in diesem Quartier begonnen, die leergezogen und abgerissen werden konnten.

Insgesamt erhöht sich die Anzahl der Wohnungen in der Neuen Märchen-siedlung auf rund 250, die Wohnfläche um circa 8.000 auf 18.000 Quadratmeter bezahlbaren Wohnraum mit Neubaustandard. Die Erneuerung stellt in städte-baulicher Hinsicht außerdem eine sinnvolle und gute Lösung der inner-städtischen Verdichtung dar, um der großen Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen gerecht zu werden.

Auch mehr Lebensqualität

Der Masterplan sieht aber nicht nur eine Verbesserung der Wohn-, sondern auch der Lebensqualität insgesamt vor. So werden die vorhandenen großzügigen Außenanlagen im Herzen der Märchensiedlung vollkommen neu gestaltet. In Zusammenarbeit mit einem Landschaftsarchitekt wurde 2021 eigens ein übergreifender Plan entwickelt, der mit der Stadt Bergisch Gladbach abgestimmt wird. Alle Altersgruppen sollen hier Aufenthaltsmöglichkeiten von hoher Qualität finden, die zum Spielen, zu Begegnung und Kommunikation einladen.

Denn das gute Miteinander, das in der Märchensiedlung schon immer geherrscht hat, wollen wir als RBS nicht nur weiterleben lassen, sondern ausbauen und fördern, indem wir aktiv die dafür notwendigen Rahmenbedingungen und Strukturen schaffen. Verantwortlich dafür ist nicht nur das Team der RBS wie die Verwalter und ein fester Hausmeister. Wir holen uns zur Verstärkung auch professionelle „Kümmerer“ ins Boot.

So haben wir zum Beispiel mit unseren bewährten Partnern vom „Runden Tisch Heidkamp“ wie den Kirchen, der Caritas, der Stadt Bergisch Gladbach, den Kitas, den Geschäftsleuten aus Heidkamp und vielen anderen mehr unser jährliches „Familienfest“ weiterentwickelt.

RBS unterstützt Bewohner

Der RBS ist vollkommen bewusst, dass die Erneuerung der Märchensiedlung und damit der Auszug aus der gewohnten Umgebung vor allem für die langjährigen Mieterinnen und Mieter eine Belastung darstellen kann. Denn schließlich wird die Siedlung ihr vertrautes Gesicht verändern. Deshalb unterstützt die RBS aus ihrer Verantwortung für die Bewohnerinnen und Bewohner sie nicht nur organisatorisch, sondern auch finanziell beim Umzug und sucht gemeinsam mit den Mieterinnen und Mietern nach individuellen Lösungen für ihre individuellen Probleme.

Wir als RBS sind sicher, dass die Neue Märchensiedlung ihren Bewohnerinnen und Bewohnern letztendlich viele Vorteile bietet: Sie leben in einer schöneren, moderneren, komfortableren und für sie nach wie vor bezahlbaren Wohnung – an dem Ort, an dem sie sich immer wohlgefühlt haben und der zu ihrer Heimat geworden ist.

Bei allen Herausforderungen, die die Schaffung von neuem Wohnraum mit den ganzen Anforderungen mit sich bringt – unendliche Vorschriften, hohe Preissteigerungen, betriebswirtschaftliche Berechnungen und die Beschaffung der Gelder (auch für die RBS ist ein Investitionsvolumen von rund 50 Millionen Euro immens): Das Wohl unserer Mieterinnen und Mieter haben wir immer im Blick. Dafür steht unser inzwischen fast 30-köpfiges Team der „RBSler“.

Begleiten Sie uns gerne weiter auf dem Weg der Märchensiedlung in ihre Zukunft: Auf dieser Internetseite halten wir Sie regelmäßig auf dem Laufenden!

RBS unterstützt Bewohner